29.01.2024

Was ist das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren ist gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) eines von drei zulässigen Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie.

Mit dem Ertragswertverfahren wird berechnet, wie hoch die Erträge aus den Miet- oder Pachteinnahmen einer Immobilie sind und daraus der Verkehrswert abgeleitet. Der Ertragswert setzt sich grundsätzlich aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert zusammen.

Das Ertragswertverfahren, das in den §§ 27 - 34 ImmoWertV grundsätzlich geregelt ist, kommt in der Regel zum Einsatz, wenn der Verkehrswert von vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien, die zur Ertragserzielung vorgesehen sind, ermittelt werden soll.

Dies trifft unter anderem auf folgende Immobilien zu:

- Mietobjekte, zum Beispiel Mehrfamilienhäuser,
- Geschäftsgrundstücke, zum Beispiel Büro- und Geschäftshäuser oder Einkaufszentren,
- Spezialimmobilien, zum Beispiel Parkhäuser, Tankstellen, Hotels oder Logistikflächen,
- gemischt genutzte Grundstücke, zum Beispiel private Mietshäuser, in deren Erdgeschoss sich Gewerbeflächen befinden.

Marktwertermittlungen müssen zu dem am Wertermittlungsstichtag am wahrscheinlichsten zu erzielenden Kaufpreis führen. Alle Wertbetrachtungen und -ansätze sind daher grundsätzlich auf den Nutzungsansätzen des potenziellen Nachfolgeeigentümers und -nutzers, nicht jedoch auf denen des derzeitigen Eigentümers und Nutzers zu beziehen. Das heißt, die aktuelle, der subjektiven Nutzungsbetrachtung des derzeitigen Eigentümers unterliegende Nutzung muss auf ihre Nachhaltigkeit bzw. Marktüblichkeit hin überprüft werden. Eventuell bestehende langfristige Miet- bzw. Pachtverträge dürfen nicht zu überhöhten Ansätzen von Mieten bzw. Pachten oder bestehender Leerstand darf nicht zu zu niedrigen Miet- und Pachtansätzen führen.

Neben dem Ertragswertverfahren sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) noch das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren geregelt