25.09.2023

Auswirkungen von Rissen in Gebäuden oder Bauteilen auf den Verkehrswert einer Immobilie

Was sind Risse in Gebäuden oder Bauteilen?

Risse in Gebäuden oder Bauteilen sind unerwünschte Brüche, die sich im Material oder der Struktur eines Gebäudes oder Bauteils bilden können. Sie können in verschiedenen Baustoffen und Konstruktionen auftreten, zum Beispiel in Beton, Mauerwerk, Holz, Stahl und anderen Materialien. Es kann zwischen lastabhängigen und lastunabhängigen Rissbildungen unterschieden werden.

Ursache von Rissen in Gebäuden oder Bauteilen
Ursachen von Rissen können zum Beispiel

- Setzungen und Bodenbewegungen,
- Temperaturschwankungen,
- Feuchtigkeitseinwirkung,
- Baumängel oder
- Belastungen

sein. Häufig überlagern sich verschiedene Ursachen. 

Kategorisierung von Rissen in Gebäuden oder Bauteilen
Basierend auf Ihrer Ursache kann die Einordnung von Rissen in folgende exemplarische Kategorien erfolgen:

- Schrumpfrisse (Schrumpfung des Materials, zum Beispiel von Beton oder Mörtel während des Aushärtungsprozesses),
- Setzungsrisse (ungleichmäßige Setzung, zum Beispiel des Bodens unter dem Gebäude),
- Temperaturrisse (Materialänderungen aufgrund von Temperaturschwankungen),
- Spannungsrisse (Auftretende Spannungen in Baumaterialien, die zum Beispiel aufgrund nicht ausreichender Dehnbarkeit nicht aufgenommen werden können),
- Ermüdungsrisse (Einwirkung wiederholter Belastungen oder Vibrationen),
- Risse aufgrund chemischer Einwirkungen (Reaktion bestimmter Chemikalien mit Baumaterialien),
- Erosionsrisse (Erosion, normalerweise durch Wasser oder Wind, zum Beispiel in Mauerwerksstrukturen),
- Konstruktionsbedingte Risse (Konstruktionsfehler oder unsachgemäße Baupraktiken),
- Altersbedingte Risse (Alterung und Verschleiß),
- Kosmetische Risse (Risse ohne strukturelle Auswirkungen).

Auswirkungen von Rissen auf den Verkehrswert von Immobilien
Risse in Gebäuden und Bauteilen können Auswirkungen auf den Verkehrswert einer Immobilie haben, die jedoch von verschiedenen Faktoren abhängen, zum Beispiel der Art und Schwere der Risse oder der Art des Gebäudes und seiner Lage.

Hierbei haben nicht alle Risse den gleichen Einfluss auf die Immobilienbewertung. Oberflächliche Risse, die keine strukturellen Probleme signalisieren, können eventuell vernachlässigt werden, während Risse, die auf strukturelle Probleme hinweisen, erhebliche Auswirkungen haben können.

Neben einer Wertminderung können hierbei auch voraussichtliche Reparaturkosten in die Wertermittlung einfließen.

Die ImmoWertV setzt den Rahmen für die Bewertung, legt jedoch keine festen Regeln für die Höhe der Wertminderung aufgrund von Rissen fest. Die konkrete Bewertung erfolgt im Rahmen der Begutachtung durch einen qualifizierten Sachverständigen.