26.01.2024

Was ist das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren ist gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) eines von drei zulässigen Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie. Der Fokus der Wertermittlung liegt hierbei auf der Bausubstanz.

Das Sachwertverfahren, das in den §§ 35 - 39 ImmoWertV grundsätzlich geregelt ist, basiert prinzipiell auf durchschnittlichen Herstellungskosten, das heißt aufzuwendenden Kosten, die sich für die Errichtung eines vergleichbaren Neubaus am Wertermittlungsstichtag ergeben würden. Grundlage hierfür sind modellhafte Kostenkennwerte mit Bezug zu Gebäudeflächen, die sogenannten Normalherstellungskosten.

Durch die Verwendung von aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen abgeleiteten Sachwertfaktoren (Sachwertmarktanpassungsfaktoren) handelt es sich auch beim Sachwertverfahren um einen Preisvergleich, bei dem die Zeitwerte der Substanz, zusammengesetzt aus dem Bodenwert sowie den auf dem Grundstück vorhandenen baulichen und nicht baulichen Anlagen, den Vergleichsmaßstab bilden.

Es ist zu beachten, dass die Herstellungskosten wertorientiert und nicht herstellungs-/kostenorientiert zu bewerten sind.

Vorrangig wird das Sachwertverfahren zur Bewertung von bebauten Grundstücken angewendet, die üblicherweise nicht zur Erzielung von Renditen, sondern zur renditeunabhängigen Eigennutzung verwendet, erworben bzw. bebaut werden, zum Beispiel

- Einfamilienhausgrundstücke,
- üblicherweise überwiegend eigengenutzte Eigentumswohnungen,
- üblicherweise überwiegend eigengenutzte Ferienhausgrundstücke oder
- üblicherweise überwiegend eigengenutzte Geschäfts- und Gewerbegrundstücke.

Neben dem Sachwertverfahren sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) noch das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren geregelt. Das Sachwertverfahren gilt unter den genannten Verfahren als das anspruchsvollste.