19.09.2023

Was versteht man unter einer „Zwischennutzung“ von Immobilien?

Eine Zwischennutzung von Immobilien ist die vorübergehende Nutzung von Gebäuden oder Grundstücken für Zwecke, die nicht langfristig oder dauerhaft geplant sind. Das heißt, die Immobilie wird für einen begrenzten Zeitraum und für bestimmte Zwecke genutzt, ehe sie für eine langfristige neue oder ursprünglich vorgesehene Nutzung verwendet werden kann.

Gründe für Zwischennutzungen von Immobilien
Eine Zwischennutzung kann bei Leerstand einer Immobilie vor einer Neuvermietung, vor dem Verkauf oder vor dem Abbruch bzw. Neubau erfolgen. Ebenso können noch nicht fertig gestellte Renovierungsarbeiten oder eine noch nicht abgeschlossene Neukonzeptionierung für die finale Nutzung Grund für eine Zwischennutzung sein. Ziel der Zwischennutzung ist jeweils die Vermeidung von Leerständen. Die Zwischennutzung bietet daher Vorteile für Eigentümer, die Leerstand vermeiden möchten, und für Nutzer, die kostengünstigen Zugang zu Räumen suchen, ohne sich langfristig zu binden.

Arten von Zwischennutzungen
Zwischennutzungen erfolgen oft für kulturelle und kreative Projekte, wie Kunstausstellungen, Veranstaltungen, Theateraufführungen oder temporäre Galerien. Ebenso finden Start-ups oder kleine Unternehmen häufig zeitlich begrenzte Raumangebote ohne sich langfristig an Mietverträge binden zu müssen.

Dauer von Zwischennutzungen
Die Dauer der Zwischennutzung kann von einigen Wochen bis zu mehreren Jahren reichen.

Beispiele aktueller Zwischennutzungen in München
Aktuelle Beispiele für Zwischennutzungen in München sind der ehemalige Kaufhof am Stachus und das Kulturzentrum „Gasteig“, die hauptsächlich auf kulturelle und kreative Projekte ausgelegt sind.

Einfluss einer Zwischennutzung auf eine Verkehrswertermittlung
Die Zwischennutzung einer Immobilie kann sich auf den Verkehrswert auswirken, da Einnahmen durch Mietzahlungen oder andere wirtschaftliche Aktivitäten erzielt werden können. Ebenso werden unter Umständen wertbeeinflussende Baumaßnahmen zur Ermöglichung der Zwischennutzung ausgeführt.

Wie ist eine Zwischennutzung von Immobilien nach der Immobilienwertermittlungsverordnung  (ImmoWertV) zu berücksichtigen?
Die Zwischennutzung von Immobilien wird in der ImmoWertV nicht explizit behandelt. Ungeachtet dessen werden in der Regel die aktuellen Umstände und Gegebenheiten, die für die Immobilie relevant sind bei einer Bewertung berücksichtigt. Dazu gehört auch die aktuelle oder zukünftige Nutzung der Immobilie, einschließlich etwaiger Zwischennutzungen.